【不動産】老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同
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都市部を中心に「マンション老朽化」の波が押し寄せている。建て替えに成功した物件がある一方、必要な修繕すら進まないケースも。放置すれば防災面などで地域社会にも影響が出かねないとの危機感から、対策を強めている自治体もある。
「建て替えられたのは、奇跡のようだ」
東京都八王子市の住宅街に今年３月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターＢｅａｕｔ（ビュート）」（１２階建て１棟・２３９戸）は、１９７６年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」（５階建て３棟・８０戸）を、住民たちが建て替えた。中心的な役割を果たした小櫃（おびつ）健司さん（７７）は、感慨深げに振り返る。
団地の住戸は３ＤＫ・約５０平方メートルで、当初の入居者は大半が３０〜４０代のファミリー層だった。定期的に大規模修繕をしてきたが、築３０年を過ぎたころから老朽化が目立ち始めた。外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下したことも。住民が高齢化し、エレベーターがないことも問題になり始めた。
管理組合は抜本的な修繕も検討したが、外壁修理のほか排水管の交換、エレベーター設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも１戸あたり６００万円を追加で集める必要があった。団地が建ったのは８１年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための改修を迫られる可能性も高かった。
そこで建て替えも検討し始めたが、入居者の多くは、すでに７０〜８０代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かったという。
だが、２０１１年の東日本大震…
https://www.asahi.com/articles/ASLBT4R4TLBTUTFL00P.html 人は記憶型と思考型に大別できる
この団地は下記の三つが当てはまる
・立地がいい
・敷地が広い
・階層を増すことが可能 築４０年って古くなくないか
近所（千葉の方）の団地も５０年くらいたってるのを
ドアとか変えて修繕してるぞ
検索したらちょうど販売開始
すなわちステマｗ １・容積率に十分な余裕があり、２・好立地で売れる見込みがある
という両方の条件を満たせるかどうかがカギ
既存のマンションのほとんどは、両方の条件を満たせない >>10
建替えの場合、既存住民は格安で新築マンションに住めるから
金銭面ではメリットが大きい。
>>11
容積率緩和の特例適用が必要だろうな。 老朽化したマンション建て替えができるのは0.01%ぐらいたよ、
たいてい頓挫する。 >>1
＞だが、２０１１年の東日本大震…
で震度５強を経験した住民は、老巧団地の耐震性が気になった。
１戸当たり６００万円の負担は重かった。そこで、高層にして新規購入者を見込めば
建築費用を何とか賄える方法を模索した。そしてついに計画が実現した。
：
というところかな。よかったアルよ。 >>7 の続き
町田や多磨の団地でも立地の悪いところがあるからな〜
おら〜この前、行ってきたんだ。辺境の団地に
多摩川の向こうなら小一時間で行くかなと思ったら大間違い
ローカル線に乗り換え、次にバス、そこから歩いて30分
旅行に行ってきた気分だよ 京都の観月橋団地はリノベ成功例。
HP見ると参考になる。 そもそも高度成長期の頃に作った団地って、田舎から出てきて都会で働いて結婚して子供が生まれた
若い夫婦が住むものだったんだよな。
まぁ当たり前なんだが。
まさか子供が独立して年金もらって死ぬのを待つジジババになるまで住まれるとは、
当時思ってもいなかっただろう。
一軒家より団地暮らしがステータスシンボルで、大入り超満員の遊園地や百貨店の社長が、
将来の人口減の時の経営で一人だけ悩んでるのがサザエさんのギャグになってた時代やぞ? この手ので成功するのは
・建て替えで戸数増やす
・増やした分は新規で分譲する
・そのお金で既存の住民の分の建設費も賄う。
増やした分がちゃんと売れる立地・条件かどうかが重要。
単純に現状維持のまま建て替えなんて逆立ちしても無理。空き部屋も多いし住人は高齢年金生活ばっかだ。 都市部の団地に外国人居住者が急に増えてるんですけど・・・
なんでだろ・・。 >>18
問題は、
収入条件なども設定して、あの間取りだと、
同じ年齢層の若い世帯ばっかが入居したこと。
入居時の若くて活気溢れた団地は、すなわち30年後40年後の姥捨山の予約でもあった。
田舎の、いわゆるコンクリ高層長屋団地じゃなくて一戸建て住宅団地も
昭和年代に開発されたのは同様の問題に陥っている。
一戸建てなので子供が帰ってくれば戸別に建て直して住める分、集合住宅よりはマシだけどね。 >>20 スラム化まったなしだな、、5年ももつまい、、 1970年代に建てられた新宿の高層ビルもそろそろヤバそうだなあ 新宿の高層ビル群も、高層マンション群に建て替えたらええな 前のマンションを建てる時に反対運動して階数を減らさせたのに自分達は周囲の反対を押し切って高層化した経緯まで取材しないと片手落ちやで >１９７６年築の
築４０年で立て替えなきゃまともに暮らせないって不良債権に
人生の大半を使ってローンを組むの頭オカシイとは思わないの？ ・
そもそも不動産を共有にすべきでない。
区分所有法なんて、現状を追認しただけのザル法だよ。
これからが地獄だよ。
・ 逆に言うと奇跡でも起きないと団地の設備更新は無理だから誓ってはいけないということ >>31
大規模マンションへの建替えで戸数が3倍になったので、費用は増えた分を売って回収
元の持ち主は費用負担がすごく少なく新居へ
こんな上手く行くのかっていうレアな事例 >>15
こういう物件は、俺なら絶対に買わない。
建て替えに賛同しない(しないのが普通だと思うが…)アタマの固い老人が多いとわかってる上に、分譲代金にこういう先住民の分のコストが上乗せされてるに決まってるからな 容積率アップした分で増やせた住戸を売って建て替えただけだから
もう次のたてかえはムリ 築20年くらいになるタワマンのオーナーさん、機械式駐車場の入れ替え組み替えはキチンとできてますか？
あれなんかは相当揉めそうな案件だと思うんですが… 安いから何とかなったのだろ
土地が広いのが良かったな >>21
今流行りの平成タワマンはどーなんの
これがホントの姥捨て塔？ >>36
あの機械も20年程度で入れ替えなあかんの？ >>36
駐車場だけ独立採算にして、空き分は非住民に契約させて常に満車状態にしてるとこは問題ない
空きをそのままにして稼働率7割とかだと辛い
駐車場の収入を他に流用してるとこも厳しい >>16
そのバス路線も今後維持できるかわからないしな こんなマンション買うやつの気が知れん。元から住んでいた住民の購入代金を一部援助
してるようなものだからな。 立て替えて人が住んだら、中古価格で大幅値下げで外国人のたまり場になってしまうだろ。変な達成感は持たない方がいい。 >>39 タワマンじゃなけど、築20年目あたりの数年前に全数解体撤去した
老朽化で維持費負アップ、新消防法の対応、車の大型化で空き多かった
今は敷地内の住民向け平置き駐車ますの賃貸収入実利が年400万円以上 同期が、たまプラーザ団地買ったな。
建て替えしたら最強。 エレベーターとか機械式駐車場は使ってない住人が入れ替え代払うの拒否する
エレベーターの場合は低層階住人な
それで大体もめる >>48
40年目にいきなり倒壊したら粗悪品だが、「40年しか持たない」と公言している段階なら正直で良心的な物件。
40年なんて猛烈に長い期間と言っていいぞ。絶対に40年持つと公言できる技術は、どんなマンションにも使われていないハズだ >>21
イギリスのロンドン近郊ニュータウンじゃ入居者の世代構成がバラバラになるように条例で定めてるって言うね 修繕してれば80年位はもつけどな。
ピロティ以外なら壁が多いから地震に強い。
耐震診断に通って35年ローンを新たに組める物件も多い。
移民解禁でこれからはお宝だろう。 つうか、戸数を3倍にしないと建て替え費用賄えないのか
立て替えても戸数2倍以下の場合は住民負担でかすぎて不可能
つまりほとんどすべてのマンションは建て替え不可能ってことね 輪作みたいに空いている団地に移らせてうまく建て替えとかできんのかね >>15
次に建て替える時はどうすんだろな
もっと高くすんのか？
マンションは怖くて買えないわ 中古の格安マンション物件2000万以下で見てると1979年より前の狭小ばっかだな
見始めた時はこんなの誰が買うんだｗと思ってたが、
数か月見ても80年代でさえ新しめとか恐ろしいわ 中古マンション調べると
築40-50年とか売ってるけと
いつまで住めるんだろな？ 公団分譲等で容積率に余裕があるところ限定
うちの近くの公団分譲でも検討委員作ってたりしたが
結局ババア連中の反対で頓挫だと
ジジイは一応考えるがババアは現状にしがみついて検討も拒否 需要がある限る住める。コンクリートの寿命とか関係ない。 元記事の続きを読んだけれど、レーベン多摩センターＢｅａｕｔの場合、
５０平米２LDKに住んでいた旧住民が、約６００万円自己負担
だけで、７０平米３LDKに移ることができたから、賛成多数で
可決できた
もっとも、引越２回と工事期間中の仮住まいの家賃は別途自腹だけど >>41
バス業界ブラックだからな
普通の神経した人は務まらない 近くの団地は４階建てから１０階建てに建て直した
そして高齢者ばっか
せっかくの新築も事故物件だらけ >>1
80戸が239戸になったということは相当容積率に余裕があって、増えた部屋の売却金を建築費に回すことによって住民負担を減らすスキームが取れてる
こんだけ容積率に恵まれてるマンションはあんまりなくて、これで奇跡なら世の中の建て替えなんて全部無理となるわ じゃあタワマンも５０年ごとに高さ３倍にしてかないと建て替え続けられないってコト？
２００年後には大気圏突破するんじゃねえか？
連続建て替えに成功したただ唯一の軌道エレベータみたいな細長い物体に住むことになるぞ
古いものの修繕費を若い人間から取ってるだけじゃねえのこのスキームは
持続可能もクソもないじゃねえか
韓国からの撤退がナダレのようになったら
連中はカネやヒトの移動を邪魔するだろう
その時に人質にならないように
早めに引き上げた方がいい
子どもの頃から「日本人を殺せ」と
徹底的に反日教育されてる連中だから
相手が女子供でも何をするか分からない
住人の中の数人が超人的な経歴の持ち主で
自力で建て替えをしてしまった、というような話かと思ったぜ >>60
同潤会アパートの一番最後まで残ってたのが築７６年っていってなかったっけ？ 高層化が無理なら、古くなって人が減ったマンション数棟の住民を
一箇所に集めて建て替えして、空いたマンションを建て替えてまるごと分譲だろうね。 お前ら勘違いしてる人間も多いだろうけど、木だろうが鉄だろうが鉄筋コンクリートだろうが
構造体は意外と持つんだよ。
そりゃ地震とか台風とか火事とか、水に濡れてそのまんまとかじゃ無理だよ。
>>1に書いてるのって排水管とかエレベーターとか、水と電気の設備部分ばっかりだろ?
そりゃしょせん電気製品や水の蛇口なんだから数十年も使えば壊れるわいな。
で、お前らがションベンが近いからトイレを近くにしろ和式なんかイヤだぞウォシュレットなとか
階段が面倒だから俺様優先エレベーターとエスカレーターもつけろとかどんどん意味不明な事を
言うから水道とウンコとガスの管とか電気とかインターネッツの線とかが建物に入り組んで入ってんのよ。
だからそこが壊れたら全部建て直したほうが早いのよ。
>> 外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下
これも厚化粧の顔面が割れたのと同じレベル。お前らが見てくれカッコよくしろとかいうから。
実は構造体には直接は関係ない。まー水が入ったりしたらやばそうだけどね。
ほんの数十年前までおれらの住みかは風呂無しでトイレさえも別の建物だったんだぞ。 高層化しても人口が減っていくから都心に近くないと
完売するかどうかわからんよね。 >>70
50年ごと200年じゃ４回しか建てかわらんから
20が60、60が180、180が540、540が1620にしかならない
バブル期にゼネコンが競って構想を発表していた高層都市が来世紀実現すると考えると
案外大したことない気もする もうちょっと職場が全国に分散すれば住宅問題とか解決するんだよな
というか、快適な通勤圏内に住もうとすると経済的に苦しくなる都市って、国内には実質的に東京だけじゃね？ 容積率緩和でタワーマンションみたいなの建てて分譲して
既存の住民の年寄りは自己負担無しで
そのタワーに住めるという
マジックのことなら怒るで そもそも論として人類の現代社会では建物に独立の所有権なんか無いんだわ。
土地と分離なんかできんわけで。
倭猿の奇習法でしかねーんだわ。 >>73
そうなんだ
やっぱ高齢になってきても築30年位で
大規模改装した辺りが最後の買い時だね 容積率緩和なしやちょっと緩和程度ならどうしても自己負担が出てしまうからな 年金ぐらしの年寄りが１０００万とか負担できるかという話で
普通はミリ
先が短いから汚いこのままでええってのが普通の年寄りの考えだからな
高層建物を建てて分譲すれば若いの入ってくるし、自分らも自己負担なしで新しい部屋を割り当ててもらえるし
一石二鳥だが
でもそれができる団地などは限られてんだよ これ、人気エリアで容積率が余っているから可能だった、恵まれたレアケース。
うちの実家の団地なんて埼玉の東京まで90分の駅で、
さらに駅からバス便という終わっている立地。
中古で100万円で売り出しても、買い手ついてないよ。
そんな団地だから、スラム一直線。
住民の平均年齢70代だし、もう解決策ないね。
周りに工場もないから、外人だって住まないよ。
両親は「死ぬまで今のまめ何とか住めればいい、後は知らん」と逃げ切りだけ願っている。
日本には、そんな団地がゴロゴロあって、さらに増えるんだろうな。 住民が軒並み死んだ築80年くらいの団地ってどうなるんだろうな
そこまでの事例は無いのかな エレベーターがないと大変なのはわかる
だけど、エレベーター棟をつくって、対応しているところもある。
築40年でおかしくなるのは、管理不足か、もともとの材質に問題があったともおもう 容積率に余裕がある、戸数増やしても完売できる人気エリアという好条件揃ってない所は
そのうち大規模修繕もままならなくなってスラム化一直線だからな
集合住宅は8割の合意形成できないと建て替えできないから似たような年代が
一斉に入居してみんな年金生活に突入すると正直無理ゲー 多摩センターからは少し遠いけど、モノレールの松が谷駅は近い
多摩ニュータウンは東京都がコントロールしながら開発してきたから
利便性の割には人口密度が低くて、環境はとても良い >>84
昔の公団住宅は容積率に余裕があったから、その余裕分でなんとかなるけど
入居者で埋まるかどうかの方が問題なんだよね。
本当にやばいのは容積率に余裕のない民間マンション。
1970年代に長谷工とかがバカスカ建てた田の字型間取りのマンションの
老朽化が大問題になる時期は近い。 >小櫃（おびつ）健司さん（７７）
今まで何回、おぶつさんと呼ばれたんだろう。 >>69
古くても駅チカなら上に伸ばせるから未来はあるよ
駅から遠い広いマンションが解体にも金がかかるしどうしようもない
環境重視の方向けとかいって騙して売ってるけどね うちは築4７年の分譲団地だけど、今立て替え決議に向けて動いてる。
新宿から３０分、駅徒歩５分。
容積率余りまくり。
ただ、１０年前、５年前に否決されてるから、今回もどうなるかわからない。
高齢化も進んでるし。
10年前に建替えてれば、自己負担なしでデベが提案してたのに、今は自己負担が数100まんはでる。
ホント10年前の反対派を恨むよ。 >>87
スラムからやがて入居者ゼロのゴースト物件だな
所有権が相続人に移って分散してしまい解体再開発にも手がつけられない
中長期的には空き家対策措置法で特定空き家にでも指定されなきゃどげんもこげんもならん >>102
年寄りは引越し面倒臭いし、俺が死ぬまでこのままでええって人が多いからねえ。 築50年以上のマンションをヴィンテージマンションとか言って売ってるけど買う奴がいるというのが笑える
自分好みに自由にリノベ可能！とかも笑える
10年経たないうちに取り壊し検討のお知らせを受け取るときの顔が見てみたい 建て替えって固定資産税爆上がりだろ
新築優遇税率なくなる5年後とか
老人の皆さん立ち退きラッシュだろ 負担無しで建て替えたら新築の部屋売って安い中古に住み替えるのがいいな 比較的駅近だからできる芸当だな。
公団は駅からバス30分に巨大物件なんてのも多いから、
そういう公団団地は絶望。
うちの実家がある公団の団地も建て替え派と金は一銭も出さない派と
金はあるが建て替え派に味方するのは死んでも嫌派で、
もう殺し合いになる寸前。自治会とかちょっとした修繕だろうが何だろうが
派閥争いになって機能してない。 >>115
できたらできたで財産権の侵害の違憲訴訟が続くから、
この先50年では決着しないだろう。 >>115
4/5の決議で建て替えできるようになったからごく一部の偏屈者の抵抗なら追い出せる 家の団地もやるって言ってたな
いつになるか知らんけど
耐震基準に満たないからだとか
家賃据え置きなら設備新しくなるからいいんだけどなぁ
壁薄いしゴキブリ出るし
まぁ、期待しないでおこう10年先かもしれん
それまでいるかどうかもわからん >>102
70歳超が一定数存在するとすれば建替はまず無理だろうな
相続が終わって建て替えたい層が増えている事を祈るしかない >>119
住宅供給公社の建替えだと家賃が2倍以上になって、住んでいる老人が住めずにそのままナマポになるケースが多いんだって。これなんとかしないとかなり不味いよな >もうちょっと職場が全国に分散すれば住宅問題とか解決するんだよな
お前のいう激安地方の家はもう移民入れないと誰も建ててくれんよ >>15
ウィンウィンというのは結局その他に損を割り振る事だから破綻すると被害が増えるのよね。 古い団地やマンションは敷地に余裕もあるし高層化で費用を賄えるからいいよ。
最近の土地や高さに余裕のない物件は40年後どうにもならんだろ。
今の成功例を期待したら痛い目を見る。 >>122
賃貸はいいんだよ
家賃が高ければ安い所に住み替えるだけ
問題は古くなった分譲集合住宅
例のように低層物件で高層化する余地があるならまだしも土地がギリギリの高層住宅などどうにもならない
今の建築基準に引っかかり同等の物件さえ立たない場合さえある
資産ではなく住民が負債を抱えて住み続ける債務超過と見ることも出来る物件が大多数 配管改修が高くつくとか言うけど、それでも建てかえるよりはまし。
この団地が悪かったのは修繕のやり方だよ、
疲労が蓄積されてダメになった。
古い団地を見て回ったことあるけど、手入れ行き届いてるところはビンテージ感が増して、ゆったりした敷地環境と相まって下手な戸建てよりずっとよい。 昔のマンションは配管もそうだがエレベーターなかったり間取りが細切れだったり風呂が狭かったり今の生活にそぐわない作りなんだよな
いくらコンクリートが無事でも建て替えや取り壊しが不可避 >>130
それは管理の問題だからハズレの業者引いたらどうにもならないという >>75
わかりやすいなｗ
ばあさんの実家が250年くらい経つ古い家だったが、水回りは本体の外に作ってあったな。
外というか外側にくっつけて。
だから長持ちしたんだろうな。台所とか水を使うところだけ改修すればいいし。 >>129
でも賃貸追い出された老人はもう他の物件を借りられないんだと、そのままナマポへ一直線。 建物も配水管も、100年
持つように研究開発しろや
たった30年〜40年は
短い。。 >>133
ここまであからさまで間抜けな自演も珍しいw >>136
実にバカ丸出しだな
建物も衛生系空調系も電気系も、
耐久性100年の技術なんざとっくに開発済だよ。
自動車のタイヤなんざ、ほぼ永久的に使用可能なのが開発されている。
こちらももう30年以上も前にな。
けどなんでそれらが一般に出回らないかわかるか？
メンテナンスや買い替え需要がなくなり、市場のパイそのものがシュリンクしてしまうからだ。 電車のパンタグラフのすり板。架線と接触する部分。
ここはわざと弱く、すり減るように作ってある。耐久性100年の技術はとっくにある。
なんでか？
すり板を耐久100年のモノにすると、すり板はすり減らないが架線がすり減っちゃうのだ。
で、毎日車庫に帰ってくる電車と、えっちらおっちら出向いて何十キロ何百キロも交換してやんなきゃいけない
架線の交換、どっちが楽か？
だからすり板は架線に負けてすり減るようにしてあるのだ。
昔、つくばエクスプレスの車両基地公開の時、保線の人がゆってた。 その理屈だと「じゃあなんですり減らない架線ができないの？」ってことになるぞw >>140
当然できるだろう。そんな高そうなものを何百キロ分も用意したくないだけで。 >>127
今、老朽化で建て替えが必要なマンションの建築当時は容積率とかなかったから比較的余裕があるところもあるけど、
容積率ができた以降に目一杯使って建てたマンションは厳しいだろうね >>138
その「ほぼ永久的に使用可能」なタイヤって路面グリップ性能が低いから製品化
出来なかった奴では？
また、元々が業務用を想定していてアイスバーンや降雪、泥や不整地といった
非整地での性能は皆無だから、製品化していても一般化はしないよね。 業界最安値に挑戦！とか言うから見積もり頼んだら他より高かった。
墓じまいは騙されないように気をつけよう このパターンだと土地代は考えなくても良いから場合によっては割安で販売できる場合もありそう
今回は既存住民の費用負担分と土地代のどちらが多いか分からんが >>144
挑戦してるってことは現時点では業界最安値じゃないってことなんやで。 >>138
こういうの信じてるやつマジで頭悪いよな >>143
路面クリップが低いなら製品化成功以前の問題じゃん 都心で築40のマンションを持ってるけど、
今でも頻繁に不動産屋から買取りの電話が来るわ
皇居の近くだし再開発したら化けるからなんだろうな
ただ、設備の老朽化は凄まじいよ >>150
再開発すんだから設備の老朽化もクソもねーだろ >>148
リノリウムや有機系塗り床だとグリップするんじゃね？ 有料会員じゃないから読んでないけど
建て替えを機に高層化して部屋を売った金で元を取ろうって話でしょ
そんなことができるのは東京の通勤圏で交通の便がいいところだけ >>150
仲介業者は売り物件見つけるのが仕事だからな 築50年の190万の団地買ったわ
首都圏で破格だったｗ >>158
おめでとう、見事に売り抜けをつかまされたな
マンションは資産ではあるが義務も生じる
つまり（鉄筋だから）下がらない固定資産税、上がる修繕積立、管理費不払い住民、不在住民により管理組合はさらに金不足
管理費は上がり続け高齢化は進み荒れ果てた団地はタダでもいらないと見捨てられる
しかし義務はしっかりのしかかり、もうこんなものいらないといっても許されない
資産どころか手放せない負債となり債務超過マンションの一丁上がりってわけさ 戸数を減らす減築という考え方がこの国に根付くのに後何年かかるのだろう >>160
個人に押し付けてるんだからリプレイスするには戸数を拡大するしかない
戸数拡大出来る物件のみが建て替えできる
戸数拡大できない物件は廃墟になるまで突き進むだけ >>161
でもそれやると国が滅びるのは目に見えてる訳でやり方を変えていく必要があるんだな >>159
3年も住めば家賃としての元は取れるんじゃね？
場所次第では賃貸化も可能だろうし。 >>158
リフォーム代はいくら？
500万円くらい？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
