【不動産】賃貸か購入か? 新築か中古か? 一戸建てかマンションか? 不動産執行人が考える「ベストな選択」

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1ノチラ ★2018/06/24(日) 21:51:10.22ID:CAP_USER
私の生業の一つは、不動産執行のサポートである。

 家屋の取り壊し費用やリフォーム改修費用も発生しない土地のみという競売物件には需要も大きい。

 土地のみの調査の場合は主に図面上のサイズと相違がないか、不法投棄物の有無、越境や地中配管の位置取りといった隣家との境界トラブルが重点的に調査される。

 また債務者立ち会いでないことが多く、この日の不動産執行も不渡りを出してしまった地元中堅企業は夜逃げ同然の状況で、立会に出向くものはいなかった。

 人気駅から徒歩5分圏内の好立地で周辺環境も極めて良く、最近まで駐車場として使われていたようで植物による侵食もなし、地盤も良好なうえ敷地面積も広いという珍しいほどの良物件。

 土地自体に落ち度はなく、高額落札も期待できる。

 ちなみに、このような良物件には業者の入札が殺到するのだが、残念ながらせっかくのゆとりある広い土地も購入した業者により驚くほど細切れにされてしまう。

 理由はもちろん消費者に購入しやすい価格帯の物件を用意するためだ。

 そのため近年の首都圏売れ筋不動産は敷地面積を極限まで狭く切り、上モノを小さな3階建てにしてなんとか居住空間を確保。そんな、苦肉の策で手が届く価格帯が維持された状況がズルズルと続いている。

 この傾向はお値段据え置きで内容量が徐々に少なくなるスナック菓子と重なる。

 逆に人口減地域では自治体が主導する形でゆとりある敷地面積と低価格を売りにした見栄えの良い住宅地を設け人口減に歯止めをかけんとしているが、今の所思惑通りにことが推移している地域を見たことがない。

 さて、その日訪問した物件では、一点だけ気になる部分があった。

 地中の水道管が隣家の直下を不自然な形で通過しているため、隣家となんらかのトラブルを抱えている可能性があったのだ。

 このようなケースでは執行官が競売や差し押さえ案件であることを伏せ、隣家を直接訪問し話を聞く。

 物件裏に隣家があったのだが、首都圏一等地とは思えぬ廃屋同然の長屋。入り口の引き戸には昔ながらのねじ込み式の鍵があり、施錠されている形跡はない。

 人の気配じみたものはあるのだが、呼びかけても応答がなかった。

 どう判断するか難しい状況ではあったが、執行官は入り口扉を開けてみることにした。

 小さな土間の先に六畳の一間、土間の右手には昔ながらのタイル張り流し台。雨漏りもしくは風雨の吹き込みがあるのか壁には全体的に水シミがある。内容物が超過状態にある介護用ポータブルトイレの隣に置かれた介護用ベッドの上に、80代後半と見られる女性がちょこんと座っていた。

「水道管についてちょっとお伺いしたいのですが」

「水道? そんなものうちにはないよ」

 確かにその家に水道はなく代わりに小さな庭の角には井戸を囲ったプレハブの小さな小屋があった。

 水道はないという回答を得たため、調査は終了となったのだが、さすがに執行官も心配したらしく少し話をしてみると、この廃屋同然の長屋は賃貸住宅であり、保守管理が放棄されたまま数十年が経過。今更文句を言って追い出されても行く宛がないため、死ぬまでこのままにするしかないとのこと。また、賃料もなかなかのお値段で年金の中から工面しているという。

 なお、身寄りはなく週に1〜2回だけヘルパーさんが様子を見に来てくれる生活が長らく続いており、おそらく今後も続く。

持たずに借り続けることが大きな負債となることもある
 不動産関連の業界に片足を突っ込んでいると、よく質問されるのが、賃貸にすべきか購入すべきか、マンションにすべきか一戸建てにすべきなのかという問題だ。

 こういった質問をしてくる時点で自分の考えが裏付けされることを望んでいる。もちろんそれは否定しない。

 ただ、この仕事をしているとわかるのが、日本の木造住宅は想像以上に耐久性があるということ。

 悪徳リフォーム業者の存在でも分かるように、実際はリフォームも定期メンテナンスも屋根の張替えも外壁塗装も特段必要はない。

 業者が様々な不安を煽ってお金を使わせようとしているだけだ。ノーメンテナンスで生涯を終えていく人は山ほどいる。
https://hbol.jp/168759

944名刺は切らしておりまして2018/10/04(木) 20:14:34.72ID:Rv1ObbXi
ハザードマップだけじゃなく外人比率の少ないとこ選ぶのも当然だと思うわ

945名刺は切らしておりまして2018/10/04(木) 20:24:53.32ID:FXIqUdUB
治安がいいところがいいね

946名刺は切らしておりまして2018/10/05(金) 06:44:08.72ID:VwuLSzsc
数十年前までは鳴り物入りで開発し続けたニュータウンが、すでに息してないからなw
35年固定組んだサラリーマンは人生おわた

947名刺は切らしておりまして2018/10/05(金) 13:31:20.96ID:+/VnyuUk
本当に価値の高い不動産を見つけるのは簡単
ローンが付きにくいのにそれなりの値段で取引されてる不動産が本当に価値のある不動産だ

948名刺は切らしておりまして2018/10/07(日) 15:26:56.00ID:zdmW1GYu
不動産が豪快に崩れたね
スルガがきっかけではあるがこれで落ち着きと冷静さを取り戻すんじゃねーかな?
高騰しすぎだってーの

949名刺は切らしておりまして2018/10/07(日) 19:04:35.20ID:ZFDi2DHe
>>946
そういう記事をしょっちゅう見るんだが、現実に多摩ニュータウンも、マンション価格は
高いままだし、値段もぜんぜん下がってなくて、逆に上ってると思う。
安い物件は、ガンガン売れてなくなってきてるよ。
建て替えになった物件も即座に売れちゃってるし

もちろん駅から30分みたいな老朽化マンションを見たら衰退ではあるけど。

950名刺は切らしておりまして2018/10/09(火) 15:18:02.78ID:1RtxzlYb
都内のファミリー向けマンションだと5000万6000万とかデフォだから
大抵の奴は結婚したら埼玉あたりで3000万から4000万のマイホーム建ててる感じ

庶民のファミリー層が前者に住もうと思ったら収入をローンに全振りしないといけなくて
生活自体がかなり質素になってしまう

独身ならずっと賃貸マンション・アパートに住み続けたり
ローンに全振りして4000万あたりの単身者向けマンションを購入する手もある

951名刺は切らしておりまして2018/10/09(火) 19:53:37.57ID:nC1ygzim
ずっと独身決意したなら、独身向けの分譲買った方が絶対いいよ
設備が全然違うし、マンション自体が静かだよ、賃貸とか変なやつ多すぎる

952名刺は切らしておりまして2018/10/09(火) 19:56:26.02ID:GxrcVR6p
独身向けのマンションは売りたくなったとき売れないよ。
駅近ファミリー向け買ったほうがいい。
万が一結婚してもそのまま使えるし。

953名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 07:49:39.22ID:vNh81Kyp
>>952
ファミリー向けはガキがうるさいしマンション内のイベントがウザい

954名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 08:42:53.75ID:e+a1gvLf
地方でマンション買うなよ
売る時売れないから 半額でも売れないし
マンション買うなら 東京か大阪だけ

955名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 08:47:13.07ID:e+a1gvLf
>>953
タワマンはどうなの?
タワマンって4人家族で住めるの?
父親と母親と子供1人の3人ぐらいまでだろう?

956名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 10:55:51.00ID:QqSOPzDe
>>955
間取り次第でしょ。

957名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 11:28:24.72ID:LrnPADqG
>>954
馬鹿の意見そのものだなw
地方といっても色々あるだろ。
まさか、今後数十年で東京や大阪以外から人が消えるとでも妄想してんの?

958名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 11:41:11.39ID:YtcCHIyE
どうしたほうがいいとかその人によるとしか。
自分で考えましょう。

959名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 12:57:41.95ID:YzR8jn40
>>957
首都圏でも地方でも、物件は駅近の徒歩最大15分までだな。
理想は徒歩10分以内。

960名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 14:17:44.28ID:wEf+BGV9
>>3
埼玉は千葉や神奈川と同列に出来ない。
茨城と同レベル

961名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 16:47:14.72ID:AafRZTuP
地方だと数十年前に開発された好立地の住宅地が相続などで売りに出た時に買って
ローコストハウスメーカーで戸建てを新築するのが一番良いな

地方はマンションより戸建ての方が安いし好立地の宅地でもせいぜい坪30万までだ
やってはだめなのは戸建てでも新規の分譲地を買うこと
40年後くらいにはたぶん1円でも売れなくなる

962名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 16:54:36.97ID:AafRZTuP
ただこれをやるには奥さんが反対する
ご近所づきあいが高齢者の比率が高いから価値観違うし
しかし古くて好立地の住宅地は売り地が出ると売れて住民が徐々に若い人が入ってくるから街が新陳代謝する
新規分譲地は自分と同じ若い世代ばかりで住民とともに街が高齢化していく
昭和時代に開発された地域と違って郊外で車がないと生活できない環境だから40年後には1円でも売れなくなる

963名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 21:11:37.27ID:ozOrNa9/
神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

964名刺は切らしておりまして2018/10/10(水) 23:52:00.87ID:e+a1gvLf
>>957
地方県で駅前でマンション買っても
売る時に売れないらしいぞ
値下がりも凄いし
友達が栃木の駅前にタワマン買ったけど
何年も売れなかったとか

965名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 00:07:39.06ID:FnEHyWvr
>>957
あほか
地方なら土地安いから
マンション買うより
一戸建ての方が得だろう 売る時にすぐ売れるし
地方の駅前で4000万でマンション買うなら
一戸建てなら100坪ぐらいの豪邸建てれるわ 土地安いし

966名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 01:31:08.22ID:kc4oJP33
>>965
なぁ、地方で今でも100坪の土地を買えるぐらいのところで上物が載ってて売れるのか?
それだったら、別の100坪の更地を買うんじゃないの?
なかなか売りに出ない好立地だからこそ資産性換金性があると思うんだが

967名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 01:57:26.08ID:CFLg0veP
>>966
そもそも地方ったって利便性の高いところは事業土地だから結構高いよね

今調べたら、甲府駅徒歩5分 60坪で3000万円 宇都宮駅徒歩8分 40坪で2000万円

968名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 07:15:27.07ID:nM/eEoyH
>>967
恐ろしく安いな・・・

南関東だとかなり郊外の住宅地でも平気で坪100万円とかするぞ。
容積率の高く、駅に近い商業地ならもっと高い。

969名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 09:51:04.10ID:rS7SBcIe
基本的に都心挟んで反対側に行くのは余りものが多い

970名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 11:46:53.50ID:Ho1TTebq
>>965
どんだけ世間知らずなんだよ。それか豪邸の基準が違うのかな。
4000万程度の予算じゃ、仮に土地代が無料だとしても豪邸は建てられない。
込々で上物4千万だと、普通の家よりちょっと仕様が高い程度の家しか建たないよ。
普通は豪邸といったら、最低でも上物8千万〜というのが一般的な感覚。

971名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 11:47:18.50ID:FnEHyWvr
マンション分譲で買う人はアホ

972名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 11:48:10.42ID:Ho1TTebq
>>968
横浜でも不便な場所なら坪50万とか普通にあるぞ。

973名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 11:51:02.48ID:Ho1TTebq
>>964
どんだけ狭い世界で物事を語ってるんだよ、地方っていっても様々だろ。
仙台や福岡、神戸、沖縄あたりの中心部は余裕で資産価値を維持してるし、現在の相場だと買値よりも高く売れる。
むしろ首都圏よりも高い。

974名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 11:56:55.41ID:FXJYz5NL
日本の一般宅地の戸建てはセキュリティ上問題が多すぎるんだよ。
移民外人が増えて治安は悪化するばかり。
とてもじゃないが怖くて戸建てには住めない。
金持ちが集まって住む、高層マンションに住むのはそういう理由から。
中途半端に人が多い駅近の戸建てなんか危険すぎるわ。

975名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 12:24:57.82ID:XL+6Do4K
悩むのは家でなくて近所付き合い

976名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 12:25:49.20ID:NXje6U9j
41歳、バツイチ、独身(彼女有)、地方、賃貸

独立してここ2年で急に収入と貯蓄が増えた
でも家建てるにはもう遅いかなぁと

あと5年早けりゃな…

977名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 12:47:51.76ID:Qwjg7hs/
>>976
これから景気悪くなるから賃貸にしておいたら

978名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 17:12:15.69ID:xzVwRaQX
ネット上では「首都圏」だの「東京圏」だの言って粋がってるけど、埼玉も千葉も神奈川も空き家だらけだからなw

979名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 17:14:25.20ID:RsIdK+jI
どいつもこいつも具体的な地名言わないからなwww

980名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 17:34:06.88ID:kWk6PPwV
横浜なんて横浜県って言ったほうがまじで正しい規模だからな。

981名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 17:44:08.56ID:rr9Na0VU
>>972
不便な場所なら、だろ。

まともな立地だと最低でも坪100万円。

982名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 18:49:00.10ID:4RTaCpml
>>976
51独身。ローンと死ぬまでの家賃比べたらトントンな気もしたんだけど、建売買ったわ。

983名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 19:25:43.49ID:CLw5Y7m8
>>976
ちょうど良くね?
建売の想定寿命は30年だから自分の残寿命にいい感じに重なる気が

土地が遺産に残るし老後の世話焼いてくれる人が現れるかもしれんし生命保険も兼ねられる

984名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 21:20:10.72ID:f96mWEhq
>>967
くっそやす。
坪300万とかから高いと言える領域でしょ。

985名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 21:35:50.43ID:bxjfcrMP
>>970
>普通は豪邸といったら、最低でも上物8千万〜というのが一般的な感覚。
上物のみこみこみで
ローコスト 1500万から
一流ハウスメーカーの普通の家 3000万くらい
少しこだわった家だと5000万超えるから
豪邸というには建物だけで億超えないとね

986名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 21:37:48.95ID:bxjfcrMP
首都圏以外の戸建て用地で高いのは京都かな
下鴨あたりの低層戸建て用地だと坪単価が世田谷区とかわらん感覚

987名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 21:51:16.27ID:484k1vS1
県内高校フィルター

988名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 22:36:19.25ID:nXeZUgnT

989名刺は切らしておりまして2018/10/11(木) 23:46:41.29ID:PVpInBF5
>>976
地方なら賃貸で正解だと思う。
都心部なら家賃高すぎて判断できないレベルw
https://www.m-standard.co.jp
https://www.rnt.co.jp
https://www.property-bank.co.jp

990名刺は切らしておりまして2018/10/12(金) 00:25:19.58ID:sLxugFK4
>>989
地方でお金あるなら買った方が良いぞ。
地方でも家賃は割高だしまともな賃貸物件存在しないし。
現金買いならその街で一番の住宅街で中古住宅の売り物(相続で結構ある、子供は別に家持ってるし)出た時に買ってそのまま住む。
築40年くらいの家なら更地と同じか更地より若干安い値段で買える。
本当に良い立地だと更地で出るとは限らないから中古で買うしかない。
敷地60坪で1500万くらいで買える。

991名刺は切らしておりまして2018/10/12(金) 13:31:16.55ID:TaFu6fsz
基本的に都心挟んで反対側に行くのは余りものが多い

992名刺は切らしておりまして2018/10/12(金) 23:04:20.47ID:BdMjrh0B
https://www.keira-p101.com/entry/world-smartphone-price-comparison
フランスは100gb+sms無料+完全かけ放題で月2640円ですよ。
日本のスマホは高すぎです。

993名刺は切らしておりまして2018/10/17(水) 10:00:50.49ID:u3Gb6dU9

994名刺は切らしておりまして2018/10/17(水) 10:16:56.16ID:OVAq0YJI
築浅駅近中古マンション一択

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