【不動産】大前研一「今は持ち家よりも賃貸が賢明」
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不動産の買い時・売り時、いつがいいのか？
2019年10月に消費税が10％にアップする前の駆け込み需要がどうとか、東京オリンピック・パラリンピックが開催される20年に不動産価格が暴落するとか、目先の住宅問題はいつの時代もかまびすしい。
家を買いたい人、家を売りたい人にとって住宅の買い時や売り時は最大の関心事だろうが、日本人の住宅観自体が変容して住宅問題に大きな影響を与えていることを大局的に理解しておくべきだと思う。
住宅着工件数が経済指標になっているように、戦後、日本政府は一貫して住宅を景気刺激策として利用してきた。「夢のマイホーム」などと不動産デベロッパーがふり撒く持ち家信仰を、住宅金融や優遇税制その他の住宅政策で後押ししてきたのだ。バブル崩壊前までは、住宅ローンを組んで家を買うことにそれなりのメリットがあった。買った土地の値段が上がる可能性があったし、家主の昇進昇給を前提にローンの返済計画が立てられたからだ。
しかしバブル崩壊によって不動産の価値は暴落した。さらに1990年代半ば以降、名目的な昇進はあるものの、右肩上がりの昇給はなくなってしまった。
政府が罪深いのはバブル崩壊直後の92年に景気対策として「ゆとりローン（ステップローン）」を導入したことだ。これは最初は金利を安くして月々の返済額を抑え、（景気が回復して、給料や地価が上がっているであろう）6年後とか11年後から金利が上がって返済額が大幅に増えるローンで、「家賃並みの返済額で家が買える」と利用者を募り、住宅購入を煽ったのだ。
しかし、日本はそのまま「失われた20年」、世界に例のない大デフレ時代に突入、給料も不動産価格も上がらずに、逆にリストラや企業倒産が相次いで収入を維持することすら難しくなった。
当然、ゆとり返済期間終了後の返済額増加に収入が追いつかずに返済に苦しむ人が急増して、ローン破綻が続出した。住宅ローンの残債を別の金融機関で借り直して一括返済する「借り換え」をしようにも、住宅の残存価値がローン残債より高くなければ金融機関は金を貸してくれない。
実際、借り換えがほとんどできないくらい住宅価格は落ち込んだ。返済期間の繰り延べなどの救済策も取られたが、返済期間が長くなればトータルの返済額は増えるし、定年後もローンを払い続ける悲惨な老後が待ち受ける。
バブルのピークから90年代前半にかけて「通勤時間1時間20分、郊外一戸建て6000万円」のような、今聞けばとんでもない値段の物件が出回って、それに「ゆとりローン」を組んで手を出した人が結構いた。その後96年にバブルが完全に崩壊して住宅の売り買いが止まり、再び動き出したのが00年以降。05年くらいから通勤時間40分ぐらいの都心近郊で4000万円台のマンションが相当出回るようになった。しかも目先のゆとりで釣る姑息なローンではなく、長期固定金利ローンの「フラット35」。返済期間は最長35年で、金利（一時は1％を切った）は一律である。
30年前に6000万円の家を買って定年間際になってもローンで苦しんでいる人たちは、1時間20分もかかる通勤電車の中から途中駅に建った4000万円台の新築マンションを眺めると、恨めしさがひとしお胸にこたえるわけだ。
「借金したくない」から持ち家願望がない40歳代以下
ここにきて90年代前半に組まれた住宅ローンのサイクルが一巡して、ゆとりローンを払い終わった引退世代が出てきた。今の50代後半から60代はしんどい思いをして返済してきたトラウマがあって、それが消費不足の一因でもある。
その下の世代、40～50代になると昇給がないことにも20年来の大デフレにも慣れた一方、少子化の一番先頭を走っている世代で子供1人という人が多い。夫婦に子供1人なら極端なことを言えば2LDKで十分なわけで、戸建て住宅へのこだわりもない。
さらに40歳前後から下の若い世代ともなると、「家を持ちたい」という欲望のほうが少ない。「金利が低い今が買い時」と言われても、「もっと下がるんじゃないか」と何となく感じているし、そもそも家を買って借金を抱えることは大きなリスクだと思っている。我々世代にはまったくなかった発想で、「負けから入りたくない」と彼らは言うのだ。
我々にとって結婚して「狭いながらも楽しいわが家」を持つことは目標だったし、女性を口説くうえで車は必需品だった。5％の金利なんて給料が上がればいずれ返せると思っていた。だが、今どきの若い人は「いつ足元が崩れるかもしれないのに、そんな借金をするなんて人生負けから入るようなものだ」と思っている。極端な話、結婚して家庭を持つことだって「負け」の部類だ。
以下ソース
http://president.jp/articles/-/24668 名前見るだけで笑ってしまう
大体この輩の反対が正解だろ 朝から晩までCMやってるようなモノは
たいていうさん臭い ねえ 年寄りでも貸してくれる？
貸す貸さないの決定権は所有しているやつにあるんだろ？ 生涯独身なら実家を相続するまで賃貸が正解だな
金持ちじゃない所帯持ちは不憫な思いを家族にさせたくなければ持ち家だな
狭くてやっすい賃貸マンションで子育てって虐待もんだしな >>4
今や中国人でも貸さなきゃ余ってるわけで。
これから10年で余る一方です。 >>そもそも家を買って借金を抱えることは大きなリスクだと思っている。
そりゃそうだろリストラされたら終わりなんだから
それこそ事業単位で廃止とかされたら個人の優秀さガーとか関係なく人員整理対象になるしな 税金、年金、受信料
利権まみれの国の搾取から、
今すぐ自分を解放しよう！
日本の復興は
貴方の復興からはじまる。
不動産アービトラージで
六本木ヒルズ住もう！
労働以外の選択肢がある
物理 儲け
で検索 個々人のライフスタイルや人生観など無視して
どっちがいいかとか悪いとか無意味なような 日本みたいに、少なくとも建物の方は中古になった時点で価値が一気に下がるような環境じゃあ、
借金してまで買うのはやめた方が良いわな 家一つ売れたらお金がまわる下請け業種がたくさんあるからな
家と車の販売に力を入れるのを国はやめられない 家よりテントだし
青いビニールで十分だし
家は雨漏りしたり虫くったり町会参加したり固定資産はらうし利息がバカ高いし
アパートだなねらい目は
アパートバブルはじけたら安く足元みたるw
待つこと楽しテント生活w >1
俺もそう思ってんだが、大前に肯定されると不安になる 4,000万円の物件だと正社員・平均年収、共働きの子供2人までで生活切り詰めなんとかなるか
頭金1000くらい欲しい
昔は年功序列で給料上がるの前提だったからよく考えずにローン組む奴が続発した >>1
>今の50代後半から60代はしんどい思いをして返済してきたトラウマがあって、
>それが消費不足の一因でもある。
借金を完済したのなら消費は増えるはずだが？
そもそもこの世代は80年代バブル期にいちばん消費した世代だろう
消費性向は強いが住宅ローンで長年抑制していたので
その習慣が残っている、とでもすべきだが
これは他の世代でもあてはまることだ 高齢になってから大病していざ生活保護受けようとなったら家持ってたら受けられない
家持ってたがために生活保護却下されて餓死した人知ってるぞ 景気が悪いからこそ施策が必要なんだろ。
まあ景気の悪い時に借りられないとか言う奴はそもそも借りちゃダメなんだけどな。 ジジイになってから更新してもらえなくなったらどうするの？ >>1
一先ず借りといて暫く経って、
ここに永住したいと思ったら買収交渉
これは出来るかな >>22
20年後は空室だらけで、「更新してください、お願いします」と大家から言われるだろ 住宅、分譲マンションを売った営業マンには、歩合制の報酬がもたらされる。不動産営業マンの多くは低学歴DQNだから、つまらない浪費に費やされる
「家は買うに限る。賃貸なんてダメダメ」と言いふらすのは、他ならぬ不動産営業マン
不動産営業マン「にしか」なれないアホに金を恵むくらいなら、どぶに捨てる方がマシ
…そんな風な書き込みを読んだことかがある
弱い者いじめ、学歴差別は良くないなぁと私は思った 空き家問題のせいだろ
あのせいで不動産所持自体が警戒される状態になった マンションの管理組合に出たりとか、戸建ての庭手入れのめんどくさを考えると、
マンションを賃貸するのが一番。 固定資産税も高過ぎだわ
日本人限定で0,1%とかにすればいいのに 逆神大前に賃貸と云われてしまっては一戸建てを買わざるを得ない。 ある意味使えるのでいろいろ発信してほしい
大前の反対が正解だからwww タワーマンション35年ローンとか勇者杉
だと思っていたわ 年寄り相手のテレビ通販みたいになってるな。胡散臭いわ コイツがこっちサイドに立つと不安でしょうがない。
まいったなあ 今年、中古マンション買ったよ
１年半～２年くらいで完済する予定
持ち家あると気分が違うよ >>36
ホンとソレw
いま賃貸マンションだがオーナーが補修等メンテ全部決めてやってくれるから楽。
小さいところはともかく大きいところは管理組合で話し合うとか無理があるだろ >>37
まあ普通の人なら30代にもなればマンションの2～3部屋は持ってる
5chは買えない人の僻みが酷いけどな 二昔前までは、田舎以外の不動産は、価値が上がるのが大前提だったので、
相続する子供がいる人はもちろん、いない人でも、不動産は無理してでも、
できるだけ早めに買った方がいいというのが、経済的合理性があった
今は、かなりの一等地の物件以外、資産価値の維持または向上が期待できないので、
賃貸か持ち家かのい選択は、単にライフスタイル上の好み・気分の選択でしかない
永遠の神学論争とか言われてるけど、うどんとそばと、どっちが食べたいかを、
延々とバトルしても、全くの不毛である 賃貸の方が良いに決まってるでしょ。
俺が儲かるから。 マンションの買い替え繰り返して、いつの間にか5千万程度の貯蓄ができてる
自分のような人も結構、いると思う。 コイツがこんなこと言うと、思わずマンソンを買ってしまいそうだなｗ 安い賃貸は移民が来るのでトラブル激増するだろうよ
騒音・強盗・レイプ・麻薬密売とかな
自民党に投票したんだから自己責任な まあ人口８千万人ぐらいになるわけだから、
日本が健全な資本主義国家なら不動産価格なんて現状でもどんどん下がってなきゃおかしいわな。 >>45
問題はそれだな。大家の都合でいつ追い出されるか判らないし。 >>41
港区に一戸しかもってねーよ。
あとは自宅マンションだわw >>19
なんで生活保護うける前提なんだ？
おれは受けないぞ >>43
賃貸か持ち家かは 実は選択肢がなくて
地方では持ち家の一択だけ
賃貸なんてないから
さらに重要なのは 住居費よりも子供の教育費てこと 移民移民というが飲食店や工事現場でアルバイトしてるような浅黒い土 人どもが
何千万もローン組んでマンション買うなんてそんな審査通す会社なんかある訳ないから
移民のあるなしに関わらず不動産価格は急転直下で下落していく ＞結婚して家庭を持つことだって「負け」の部類
加えてフェミ・ファシズムが跋扈する現代日本社会において、多くの男性
にとってこれは真理だな >>24
それ20年前から言われれてたけど高止まりしてるね
地方は知らないけど >>29
固定資産税ってなんなんやろな
日本の家は資産ではないのに資産と偽って課税してくるのはおかしい >>55
地方は処分する時に困るんだよなぁ。
>>59
営利目的の貸家や民泊なら固定資産税も判るけど、住むだけなのに税金とかオカシイ。 >>51
健全じゃないでしょｗ
でも、増税後はその反動が大きいと思う（結構下がる） そもそも買った不動産が1億円に下がろうとも3億円に上がろうとも、住んでる以上は何ら変わりない。
自分の家が1億円に下がったら、周りも下がる訳でw 家の価格が暴落するという人が多いが
一人暮らし世帯が増えて意外に住宅価格は底堅い可能性もある だから借金して賃貸マンションでも建てましょう、ってか？ これは東京近郊でかつ持ち家を買うという極めて限定的なケースの話で、参考にならないな >>30
じゃあ、パパ一戸建てローンを組んじゃうぞ 利権まみれの搾取
早起き
満員電車
今すぐ自分を解放しよう！
労働以外の選択肢
不動産アービトラージで
六本木ヒルズ住む手法
物理 儲け
で検索 公務員とか専門職で安定してるなら
買えば良いと思うけど
会社員とかじゃ何があるか分からないで
賃貸の方がマシなんじゃないの 2000年ぐらいの中古戸建物件を軽くリフォームして住むのが一番コスパいいわ
ほとんど上物代がかからんし、耐震、エコ仕様になってるからね
ほとんど土地代って考えりゃ資産価値の下落幅も少ないし固定資産税も安い マンションで価値が下がらないのはあるのは下のパターンくらい。
①都心の主要駅まで30分以内で徒歩駅3分いない。
②主要駅まで30分以上かかる場合は、5分以内間隔で始発列車がある。 東京通勤圏に実家あって独身の場合は買わないほうがいい。 >>24
20年後は今現在築20年のアパートは築40年になる。
木造や軽量鉄骨の住宅なんてそんなに寿命長くないよ。
今後安価な新築がかなり抑制されていくから、今のままと思わないほうがいい。 >>41
俺も賃貸用マンションは一戸だけだわ。
毎月10万円入ってくるから全部貯金だな。 飯田系のミニ戸建て買ってそれなりに快適に過ごしてたんだけど、事情あって手放した。
賃貸の2DK暮らしになったんだけど(アラフィフ独身おっさん)、それなりに便利で、死ぬまで家賃払わなきゃいけないってのを除けば、
これでもいいかもと思い出した。
2DK平屋の駐車場付新築戸建なんてないもんね～。 >>51
インフレになったら建築費用上がる
人手不足になったら人件費上がる
都市に人工集中したら土地価格上がる
都市計画で住宅用地縮小すれば価格は下がらない
人口減少がどこまで張り合えるかね？ >>77
今の木造の家は築４０年でもそんなに痛まないよ マンションの価値が下がるのは負け組という主旨の本とかよく見かけるけど、下がって当たり前だろ？
投資のつもりでやるなら別だけど、中古を売れば値下がりするのは当然なんだよ >>80
人口減で空家増えるから不動産所持リスクって奴は視野狭いんだよな
ま、そういう人がいるから大家稼業続けていけるから有難いのだが >>85
人口が減って空き家が増えるとただでさえ低い不動産の流動性が更に下がる
日本人は新築好きなんで余程立地が良くないと売りたくても売れない
日本語片言な上に何言ってるか分からないわ 定年後に中古買うか実家帰るかだな
現役中に買うのはリスクが高すぎる
五輪後に消費増税とダブルパンチで不況が来る可能性高いのにリストラされたら詰む 都内通勤を実家からで33歳まで金貯めて、3500万の新築マンションを頭金2000万で買ったわ。
返済も安いしな。 今まで賃貸派だったんだが、大前研一に同意された瞬間に不安になってきた >>89
今時、頭金を入れるって情弱すぎだろ
それとも減税をうけられないほどの低収入なの？ お前に家を貸し続けてくれる人がずっと居ればいいなww アパート2棟所有しているが、60歳以上の人には貸さないように
不動産屋に指示している。
部屋で何かあったら貸せなくなるから。
こちらも慈善事業ではありませんから。
一生貸家で という人は最後どう思ってるんだろうね。
人の迷惑を考えないのかね。 問題は老後だな。保証人付けないと老人には貸してくれない。 東京郊外の不動産屋の俺から言わせると
空き家が増えすぎていて今後のこと考えると間違いなく都心や各県の主要な都市以外は暴落は間違いない。
移民が増えたら別だろうが、移民が増えると持ち家の場合は引っ越しがしづらく別の問題が生まれる。 年金と生活保護の人はお断りが普通
それが全て
実家がない人間はさっさと買っとけ >>94
事故があっても心理的瑕疵物件として安くだせば借り手はいくらでもある
1年程度の定期借家契約にしておいて
継続して借りる意思があるなら通常価格で契約巻きなおしたら良いし
金額が折り合わないなら契約打ち切って新たに借主探せば
心理的瑕疵の告知義務もなくなる
>>98
生活保護者って家賃の滞納がないから上顧客なんだわ
ちょっと古めのアパートなら部屋空けとくくらいなら
年金生活者でも貸してくれるところはいくらでもあるよ
これからは特にそうなるでしょ >>89
先行き不透明な時代だと、頭金を大きくするのは考え方としては悪く無い。
頭金が少なすぎると何かあった時のリスクがデカくなる。
実際、住宅ローン関連の自己破産は決して少なく無い。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
