【不動産】日本人の「新築信仰」は、不動産業界が作り出したフェイクだった

1ノチラ ★2017/10/31(火) 11:20:48.53ID:CAP_USER
「新築信仰」がなくならないワケ

日本の住宅市場においては、長らく「新築信仰」のようなものがあり、中古住宅に比べ圧倒的に新築住宅が選ばれる傾向にある。このことは、住宅市場に占める中古住宅の割合が、アメリカやイギリスでは80%程度であるのに対して、日本では36%程度にすぎないことからも証明できる。

日本の住宅はもともと木造が多く、欧米のように長期間にわたって風雪に耐えられるような造りではないことが、中古市場が広がらない原因の一つと言われてきた。しかし、いまでは「百年住宅」を謳う堅固な木造住宅も登場しているし、また鉄筋あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションも増えている。とりわけ新耐震基準が導入された1981年6月1日以降に確認申請がなされた物件であれば、中古でも耐久性が劣るということはない。

だが、そのような状況を理解していたとしても、いざ中古住宅を買おうと不動産仲介会社を訪れると、その「胡散臭さ」に辟易させられることだろう。

というのも、価格が数千万円もするような商品であるにもかかわらず、比較検討する対象が少なく、営業マンの一方的なトークにつきあわされた挙げ句に、「お客さん、この部屋は二度と出ない物件ですよ。ほかでも検討しているお客がいるので決断は早めに願いますね」などと何の根拠もなく急かされ、勢いで購入を促されることが多いからだ。

不動産仲介業者は、物件を仲介する際、宅地建物取引業法で定められた手数料基準に則って報酬を得ることができる。つまり、業者の稼ぎは成功報酬なので、基本的にはどんな物件でも「売れればよし」ということになる。また報酬料率は、仲介価額を算定の基準とすることが法律で決まっているため、業者にとっては、高額な物件を売るほど実入りが良いわけだ。

ちなみに、物件価格がいくらであっても、仲介に伴う手間暇は変わらないので、業者としては「なるべく時間をかけずに、高値で売りたい」という意識が働きやすい。

いっぽう、仲介を受けて買う側からすると、中古住宅は購入後に修繕の必要な個所がどれほどあって、どの程度の費用が追加としてかかってくるのか、皆目見当もつかない。所有者の生活の汚れがどことなく目につく現場を見て、あまり良い気持ちもしないなかで、「まあいいか」「こんなものだろう」と判断せざるを得ない。

生活用品程度であれば、「まあいいか」で済むものも多いかもしれないが、さすがに数千万円の買い物だとそうはいかない。ということで、なるべく新品のものがよいという結論になるわけだ。

不動産屋の「思惑」を排除する試み

こんな状況に置かれているのは、中古住宅を買う側だけではない。

売る側も似たようなもので、自宅が中古市場でどの程度評価されているのかは、なかなかわからない。インターネットが発達したおかげで、自宅に近い物件や同じマンション内での売り住戸の価格を検索することができるようにはなったものの、自宅とまったく同じ条件というわけではないので、本当に正確なところを把握できるまでには至っていない。

相談に出向くと、仲介業者はなるべく「早く」売れるように、所有者の売却希望価格よりも「低め」、つまりマーケットでは「お得」な価格で売ろうとするのが一般的だ。業者にとっては、無理に高い価格をつけていつまでも売れない、という手間暇をかけたくないからだ。

最近では、こうした状況を打開するために、ビッグデータやAI(人工知能)などのテクノロジーを使って個々の不動産の評価をしようとする試みが行われている。不動産+テクノロジーの造語で「不動産テック」と呼ばれ、注目を浴びている。

具体的には、過去の取引データや将来予測、周辺環境など、さまざまな角度から個々の不動産を分析し、マーケットにおける合理的な価値を算出するものだ。

とりわけ、設備仕様や間取り、面積などが似通った部屋が、同じ建物内に多く存在するマンションのようなマーケットでは、それらをデータ化し、査定価格をはじき出すことが比較的容易にできる。

テクノロジーを活用して、「手間暇かけずに早くさばこう」という仲介業者の思惑を排除することで、フェアな観点から物件を診断し、マーケットでの取引価格をリアルタイムに算出できれば、売る側も買う側も安心して取引に臨めるようになるだろう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53344

338名刺は切らしておりまして2017/11/04(土) 18:25:13.52ID:C/53MDvj
>>3
それはあるが古い家はシロアリに食われまくってて見た目よりも頑丈じゃなかったりするから
ちゃんとした業者に見てもらってからリフォームした方がいいぞ?
食われまくってボロボロだとリフォームしたってすぐに駄目になりかねないからな

339名刺は切らしておりまして2017/11/04(土) 18:29:58.05ID:C/53MDvj
>>328
家を維持しようとしたら金かかるけど
風化させるつもりなら何の問題もないんだぜ?
シロアリに食われても放置
屋根瓦が割れたりずれたりして雨漏りしても放置
水道管破裂しても放置
下水から臭いが上がってくるけど放置
外壁が崩壊してるけど放置

コレだけ無視すればほぼ一生何もしなくても暮らせると思われる

340名刺は切らしておりまして2017/11/04(土) 18:33:05.95ID:kte9tt8t
なんだこの作文

341名刺は切らしておりまして2017/11/04(土) 20:47:59.91ID:wh4yVVhQ
朝鮮人だろ

342名刺は切らしておりまして2017/11/04(土) 21:26:26.24ID:aLpNlXpB
そうや
100年も持つかっていうの

343名刺は切らしておりまして2017/11/05(日) 09:38:13.84ID:Dm4yxOob
欧米住宅は80年以上もつ しかも手入れすれば価値が上がる
日本住宅は買った瞬間値段が2割下がる

344名刺は切らしておりまして2017/11/05(日) 09:50:50.20ID:PCv9ifn9
価値がある建物なら日本も同じだろ

海外がーとホザクカスは海外に行けよ

345名刺は切らしておりまして2017/11/05(日) 13:17:24.87ID:KcAp8WhI
>>302
というか、うちの地元だと山切り開いた新規分譲地は何年か寝かせてから販売してるから
法令で規制あるもんだとばかり思ってた

346名刺は切らしておりまして2017/11/05(日) 21:43:46.42ID:uVFP30Zu
>>345
あるよ。品確法で10年の瑕疵担保責任を業者は負わされている。10年以内に建てた家が傾いたら、建てた会社側も傾きかねない。

347名刺は切らしておりまして2017/11/06(月) 23:46:33.52ID:zegu7apS
>>334 広島だけどそれは無理。1時間圏内じゃないと

348名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 00:08:20.25ID:vp1KdOkE
サンシャイン池崎の実家

349名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 00:10:29.33ID:r670r5xb
2000年以前は基礎から作りが違う
ツーバイフォー以外は地震で1階が潰れる

350名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 00:27:13.72ID:qHwid2JO
>>307
屋根壁で200万
風呂キッチンで300万な

500万で直せたら良いレベルだから作り直したほうが安い
配管とか電気関連も心配だし

351名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 03:08:53.75ID:PcIo9rRo
>>16
その割に、日本の家は高いよね

352名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 07:17:20.80ID:3QUV29Vs
自分で家管理するの面倒だから賃貸派
いつでも引っ越せるしな

353名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 07:34:42.44ID:m1EvmL3I
良く見るといい中古物件多いし!!

お得よ!!

354名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 07:45:33.98ID:v4tm1XhT
鹿島建設のRCタワマン住んでるけど床暖房だけで家中ぽっかぽか半袖短パンでゴロゴロしてるわ
こんな建物80年くらい持つから新築でも中古でもいいんだけど、ここ数年の建物は建材ぺらっぺらのコストダウンが酷いとこが多いね

355名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 07:49:41.23ID:zySN/7Z5
高度経済成長期にとりあえず建てたレベルの低い家を強すぎる個人財産権の影響で
取り壊せないのが問題。
だから日本にはまともな中古住宅がない。

356名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 07:53:26.95ID:HDLp+Dp+
古い物件は耐震性に難があったり、断熱性という概念自体が存在しなかったり、
天井や鴨居が低かったり、間取りが今風じゃなかったりで、
リフォームや妥協を強いられる部分が多いから。

357名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 08:04:25.38ID:mJxkS2L7
中古物件買ってフルリノベーションしたけど
新築より安いとは言え何だかんだ金かかるよ
共用設備とか古いからその分損な気分だし、俺の部屋は200V電源が使えない
マンションの引込線が200Vに対応してないから変更も出来ない

358名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 11:56:31.41ID:/w2JGFYZ
>>356
だよな
断熱性能は今とは雲泥の差

359名刺は切らしておりまして2017/11/07(火) 12:52:41.87ID:HDLp+Dp+
>>357
うちも中古のマンション買ってリノベしたけど、
風呂をそっくり入れ換えても配管を通せなくて追い焚きが出来ないとか、
床下の配管のせいでキッチンに段差がどうしても出来るとか、
ペアガラスが入れられないとか、
結構制約が多かった。
これだったらもうちょっと築浅の物件にしたら良かったかもとか思ったわ。

360名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 10:42:20.74ID:lU3G4+Sq
うちも追い焚き機能付けられなかった
外壁の穴が小さくて、穴拡張を管理組合が許可しなくてさ
同様に壁に穴あけられなくて北側の部屋にエアコン設置するのが困難で
仕方ないから冷媒管を15mも這わせて南側の窓横から出した

床暖房も電気容量の都合導入できなかったよ
天井も低いしドアも昔規格で小さい、併せて鴨居も低いし
オリジナルのドアとか180cmしかないし鴨居は186cmだもの
もう二度と築古中古マンションなんか買わない

361名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 11:45:24.82ID:1EYcLKX/
>>353
中古物件をリフォームして売る業者がいるんだけども
その業者から買った人が住み始めて2年位で床がベコベコになったからおかしいと
床下点検してもらったらシロアリに食われてボロボロだったって話があったぞ
中古は良し悪しが激しいから見た目キレイでも全然良いものじゃないことが有るのを覚悟だけしないと怖いよ

362名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 12:26:21.29ID:pLJ8G5TW
築2005年の家を購入したが、
かなり設備がよい。それまで昭和に建てられた家しか住んでなかったからね。
断熱性が段違いだね。間取りもいいし。
昭和の建売はとにかく質が悪すぎる。
あれなら1度解体して安上がりでも建て直した方が絶対にいい。
日本は家余りだろうけど、かといってまともに住める家は実は少ないと感じる。

363名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:31:04.22ID:JTlc4BWr
>>359
やすい中古には理由がある
相当買い叩かないとゴミ

364名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:36:53.47ID:50TrIsl/
自分も住宅ローンが資産価値なしとして国金の住宅ローンが通らなかったわ。
その後に固定資産税が来たときに原資が資産税の国金ローンが
資産価値が無いって言ってるのに資産税が課税される理由が分からんって
詰問し大問題になったわ・・・直後に中古住宅もローンが通るようになったようだがw

365名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:51:38.66ID:JTlc4BWr
マンションは耐用年数60年と47年あるから
資産税も割高に払わないといけない。

田舎でも修繕費と管理費と資産税で月4万飛ぶって負動産だよな

366名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:55:04.64ID:JTlc4BWr
>>364

法定耐用年数がある→固定資産税払わないといけない

実際の価値がない→資産価値なしだから担保にならない

367名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:55:32.75ID:etyBgSyp
新築買って5年住んで引越し。を繰り返して
やっと3回目で建売じゃなく自分で設計して建てた。

新築だと税制上の優遇が色々あるし、消費税かからんし。
中古に住むよりトータルで出費少なくできるよ。
ぶっこむ頭金さえあればね。

368名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 13:56:53.96ID:etyBgSyp
>>365
マンションは所有するのはバカバカしいよ

369名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 14:02:53.88ID:JTlc4BWr
>>368
せめて配管とか外にだしてメンテさえ楽にできれば
外壁自体はメンテしてるから60年持つんだよね

大体が配管がコンクリ埋まってるから立て直さないといけない

370名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 14:04:28.13ID:lU3G4+Sq
仮にまた今度マンション買うとしたらスケルトンインフィルかなあ

371名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 14:14:04.95ID:ywxSlHMm
今の新築より 100年以上前の農家の方が
維持費は掛かるが、丈夫みたいだな?

372名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 14:57:22.57ID:qyGAgrSA
基礎が100年持たない
高速や新幹線の陸橋がボロボロ崩れ落ちてニュースになってるだろ

373名刺は切らしておりまして2017/11/12(日) 23:31:25.10ID:HTQPpge+
>>372
法隆寺は?

374名刺は切らしておりまして2017/11/13(月) 13:04:44.20ID:jzq97be/
>>371
くっそ寒いよ、老人が古い家でよく死んでる

375名刺は切らしておりまして2017/11/14(火) 23:00:55.08ID:MyaONW0Z
>>374
いいことじゃないか

376名刺は切らしておりまして2017/11/14(火) 23:47:09.27ID:di9AGmPA
フェイクというか国策だろw
中古物件はローンくめんとか
税金面で優遇されんとかずっと続いてきたからな

377名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 00:39:04.64ID:YqoM1sR9
プレカット集成材の接着剤の保証期間が25〜30年
それ以上は考えてません
日本木造家屋の平均寿命が25年
この期間で子供が独立していき、ジジババ2人になって
退職金で平屋を建てるか2世帯住宅で息子娘夫婦とスープの冷めない距離で同居
最適な間取りが子供育成期間とジジババだけでは相当違うんで・・・

378名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 08:10:08.39ID:rCbuCFyZ
>>376
中古物件は違法建築になってたりするし
融資のリスクが高い

379名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 11:58:44.96ID:ssmnt0En
ほとんど再建築不可の空き家

380名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 12:49:13.36ID:DOeC4hdB
>>371
100年前の家なんて、基礎は石おいて
その上に柱建ててるだけ
それでよければどうぞ

381名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 14:06:16.05ID:Hb2Q1Brd
土建屋の仕事を確保するために新築ばかり建てるようになったって話も聞いたことあるけど
その真偽は別にして新築信仰ってのもどっかで仕組まれたものなのかね

382名刺は切らしておりまして2017/11/15(水) 14:34:43.18ID:BTrdkXoY
>>7
IT風刺画の,「顧客が本当に必要だったもの」に
通じるものがあるね。

383名刺は切らしておりまして2017/11/16(木) 00:57:13.17ID:E1uVzZUJ
中古で十分だし、特にどっちと決めずに探したけど結局新築の建売。
だって中古高いんだもんw
昭和に建てて昔の間取りの家でも強気過ぎる。
古い物件は独身時代から散々住んだから新築はなんだか新鮮だったので結局良かったかも。

384名刺は切らしておりまして2017/11/18(土) 08:28:33.95ID:andlw+ME
築30年とかの物件は避けた方がいい
マンションの場合は特に

385名刺は切らしておりまして2017/11/18(土) 08:50:50.36ID:GoiukI05
自分で手を加える文化が欧米にはあるからw
日本人は何も出来ない、やろうとしない、上から言われるだけのロボットだから
同じような造りの気持ちの悪い建物ばかりになる
特色を出そうとしたら奇抜なだけの使えないゴミが出来上がるし・・・

使い捨てで修理なんて出来ないから新しいものだけ買ってりゃいいんだよw

386名刺は切らしておりまして2017/11/18(土) 10:17:22.40ID:XymY4dkq
欧米と違って湿度が高く寒暖差がはげしいから家が傷みやすいんだよ
木造だし

387名刺は切らしておりまして2017/11/18(土) 18:02:43.80ID:t0+SEjxp
>>374
老人なんて新しい家でもマンションでも施設でも病院でもどこでもよく死んでる。

388名刺は切らしておりまして2017/11/20(月) 13:43:12.18ID:rLqd2vN8
>>285
欧米言われてもw
ヨーロッパは外観も立て替えも何も好きに出来ないから街並みが保存されているだろー。
米はヨーロッパとまた違って広くて見た目可愛いけどw安っぽい郊外の家は
自分たちであれこれやって手を加えてきれいになったら売って引っ越すとかw
日本人には理解不能な世界だけど、それが国民性でいいんだよ。
そんなに白人のマネっ子したいの?欧州と米どっちがうらやましいの?

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