【不動産】日本の｢地価崩壊｣はもう絶対に避けられない
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神奈川県南東部の三浦半島に位置し、横浜や都心のベッドタウンとして栄えてきた横須賀市。京急本線の終着駅である浦賀駅から歩いて7分ほどの細い坂道の階段を上る途中に、雑草の生い茂った空き地がある。
住宅街にあるこの空き地は、実は土地の所有者がわからない。ずいぶん昔にここに土地の登記をした会社は、すでに解散していた。2年前まで立っていた空き家の表札に書かれていた名前の人物は所有者ではなく、賃貸していたとみられる。空き家は一部が崩れかけた危険な状態だったため、市が公費で強制撤去したのだった。
全国各地で所有者不明の土地が問題を引き起こしている。耕作放棄された農地を活用できない、新たな道路を通すことができない、崩れかかった空き家をすぐには撤去できない――。
所有者がわからない土地は、さまざまな問題を引き起こす。地方の山林や農地だけでなく、都市部の宅地でも所有者不明の土地は増えつつある。「どんな人が持ち主だったのか、周辺で聞き取りをしても判明しない。近所付き合いが少なくなっている都市部は、隣に誰が住んでいるかわからないことすらある。この問題は、田舎よりも都市部のほうが深刻になる」（自治体の担当者）。
2008年の1億2808万人をピークに、人口減少が進む日本。その余波は不動産にも押し寄せる。『週刊東洋経済』は10月7日発売号で「地価崩壊が来る」を特集。地価下落が待ち受けるこれからの不動産をめぐる問題と、今後の対応策を総点検している。
9月19日に発表された2017年の基準地価（7月1日時点）は、東京や愛知、福岡といった大都市のある都県では商業地・住宅地ともに前年比プラスだった一方、38の道府県で住宅地の下落が続いた。下落幅が最も大きかったのは人口減少率が全国トップの秋田県。大都市圏とそれ以外の地方とでの地価の二極化が、表面化している。
地方だけではない。大都市郊外のベッドタウンでも没落が始まっている。特に駅至近のマンションの人気が高まるなど居住の都市回帰が進む一方、郊外では住宅の資産価値が下落し、空き家も年々深刻になっている。たとえば横須賀市は1990年代前半をピークに人口は減少し、高台の住宅街では空き家が増加傾向にある。
人口減が不動産需要を冷やすと同時に、供給をあふれさせる要素も今後待ちかまえる。代表格が「2022年問題」といわれる生産緑地の放出だ。
1992年に施行された改正生産緑地法の下、生産緑地の指定を受けた都市部の農地は、農業継続を条件に固定資産税などの減額措置を受けてきた。東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に総面積は1万ヘクタール以上。その生産緑地の8割が2022年、指定期間である30年の期限を迎えるのだ。
農業の後継者不足が深刻化する中、指定を解除された生産緑地が宅地となって市場に出回ることが予想される。国は生産緑地指定期間の延長など保全策を新たに打ち出しているが、住宅需要は縮小する一方、戸建てやアパートが大量に出回れば、「周辺の不動産価格や賃料の下落は避けられない」（さくら事務所の長嶋修会長）。
2025年以降は大量の土地相続が発生へ
さらに2025年に入ると、団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が発生する見通しだ。「3年以内での売却が有利になるという税制もあり、都市部でも土地相続急増が地価の下落圧力になる」と、日本大学の清水千弘教授は指摘する。
以下ソース
http://toyokeizai.net/articles/-/192086 >>491
地価が下がれば、固定資産税とかも下がるよ。
地方って不便なのに高いから、こんなに掛かるなら都会に出るわ、ってなる。地主が現実を見て、妥当な価格に下げれば、人が集まるのに。 地価が下がれば担保価値も下がるでしょうに・・・・・・
不動産担保土地担保なんか古いという主張すればするほど
地場産業の意義がどんどん消えていく構造に
ジャップはいつになったら気が付くんだろう >>482
ハイパーインフレが起きたら地価は上がるだろ
人口動態なんかよりインフレが起きるかどうか
起きたインフレがどの程度になるかの方がよっぽど影響が高い 地方の土地の価格は税は無料でしかるべきなんだよな。 都心部のマンションブームも、晴海の選手村が五輪後に大量放出されたら終了すると思う。なにせ5600戸の高層マンション群だから。 >>492
もう路線価より実勢価格のが低いのよ
で路線価はなかなか下がらないの >>498
それってド田舎だけじゃないの？
首都圏郊外だけど、固定資産税路線価が坪55〜60万円くらいなのに対して
なのに対して実勢価格はちょうどその倍、坪110〜120万円くらいだよ。 だからよ都市部の一部を除いて、実勢価格は路線価より低いのよw
いい加減一等地だけみて語るのやめてくれよwww
大多数の庶民には関係ない話しだからさw >>500
決して一等地ではなく、首都圏郊外の普通の住宅地だよ？
路線価より安い土地なんて探してもないんだが・・・ ローンが〜、利便性が〜なんて気になる奴には縁が無い話www
宝石も庶民が買うのはクズなの。価値が変わらないのは手がでないのw >>494
インフレ懸念するなら
外貨資産の方が筋がよい 都心の一等地で非の打ちどころのない条件の土地なら今は路線価の3倍はするけど、
かなり郊外で利便性の悪い土地なのに路線価の倍ってのは完全に高値掴みだと思う
地方なら路線価程度かそれ以下で買うのが普通 >>505
横浜郊外だけど、路線価の2倍以下の土地なんて駅から相当離れた物件だけだよ。
駅から離れれば離れるほど実勢価格が路線価に近づいてきて、
バス便エリアになると実勢価格≒路線価×1.5くらいにはなる。 駅近なら安心とか言ってるが、
鉄道も減便や廃線が増えるよ。 土地を持ってる奴が勝ち組ってのが薄まるのは良いこと。 >>503
>インフレ懸念するなら
>外貨資産の方が筋がよい
なら逆じゃね？
日本以外の国は途上国だけではなく欧米先進国ではどこもインフレ酷かったぞ
日本で１万円あればかなり使い出があるけど
外国で９０ドルとか８０ユーロではろくなものが買えない。
円建て資産の方がはるかに価値が高いと思う。
円の為替レートは今の倍でも円高だとは思わない。
それくらい円建て資産は超割安水準に放置されてる。 >>510
そんな事言ってたらまともな土地を買えないぞ。
誰もが欲しがる土地は路線価なんて関係なく高い。
路線価より安い土地なんてド田舎のクズ土地だけ。
固定資産税だけかかるまさに負動産。 そりゃあ田舎の地価はもう下がる一方だろう。
東京都の２３区内は上がるでしょ。 国が買い上げるのが国にとっても良い結果になる。
株だってETFを日銀が買い上げてるわけだし。
土地でやってイケナイなんて事はナンセンス。 >>513
社会主義国なら許されるが、日本のような資本主義国ではダメだね。
日本も自民党主席のもとで一党独裁になるなら、国が株や土地を買い支えるのもありだが。 >>513
J-REITは既に日銀が買ってるわけだが 駅遠の場所に住んでると、車購入維持費や家族送迎なども必要だから、
生活費の総額で高くついて、家族の負担も大きいんだよね。 >>4
豪邸と仮定したら
手入れが大変で荒れ放題になりそう 地方でも買う奴が一時的に増えたが、それ以上に売りに出す量が圧倒し始めてる >>519
元々地方なんて安いんだから、崩壊したところで損失額なんてたかが知れているけどね。 >>65
>政治の力でみんなが広い家に住めるようにしたらいいじゃない。
>家が広いのに少人数じゃさみしいから子供も欲しいなってなるし
>家具もいろいろ置けるしテレビも大きいのが欲しいって景気にいいことずくめ。
うむ。
めんどうだから、土地所有は国にして、使用権だけ売買すればいい。
他所の国は原則そうだろ。
固定資産税は上物だけで、商業関係と住居で税率変えればいい。
地面は「地代」払うとか。
それから、市街地指定はもっと狭くして、都市のまわりをもっと農地にしろよ。
日本の農産物ももっと海外に輸出しろ。
ついでに、高すぎる山も少し削って谷とか埋め立てろよ。
どうせメンテナンスが悪いから山が荒れるんだ。
富良野みたく平らにして人手が入りやすい方がいいよ。
列島改造論を真面目に土木的に検討し直した方がいいと思うぞ、
将来の列島インフラ維持のためにも。 >>140
うちの近所も、親が死んだが子どもたちはすでに別に家建ててるから、
とっても交通至便のところを不動産屋が2分割して安い建て売り作ってるぜ。
４８坪だかを半分にぶったぎってる。
いまの若いファミリー世代は50坪の土地が買えないんだそうだ。
路線価４１万／平米が相場８３万とかしてるからな。
杉並だけど。
せめて相場を路線価の３分の１くらいにはしないと、どこもかしこも
マンションと空き家しかなくなるぞ。 >>143
１００平米というより、５０坪くらいがいいんじゃないかなあ。
少なくとも庭は作れる。風通しもよくなるしな。
地面むき出しにしとけば、ヒートアイランドは防げるぞ。
市街地の気温が下がればゲリラ豪雨リスクも減る。
庭に柿でも蜜柑でも紅葉でも人の背丈程度にはやしておけば日陰も出来る。
コンクリ打ちっ放しじゃなく、ろ過装置的に砂利石を敷き詰めれば
なんとかなるもんだぜ？ >>155
土地の使用権の売買で、固定資産税はそのまんま払えばいいさ。
使用権の価格に上限つければいい。定借５０年で路線価の２倍までとか。
地主は国。もしくは都道府県とか市町村。
固定資産税は地代。
不動産屋は建物の建築と流通だけを扱う。
どうせ家屋は償却してくんだし。 >>164
問題は、外国人の土地所有だろ。
国防上微妙すぎる。
欧州大陸とか土地の利用権あるだろうが、日本みたいな所有権は微妙だろ。
戦争で国がとったりとられたりの連続で。 >>175
問題は、市街地指定したところを再度農地に直すのが難しいってことだ。
多摩ニュータウンのあたりは農地から市街地転用して開発したが、
それほど売れてるわけでもない。団地が崩壊してるとこもある。
だけど農地に戻すには税金突っ込みすぎて無理なんだって、
都庁勤務のダチが言ってたよ。 >>177
近郊農家の跡取り世代が離農してるからな。
アパート経営で食べて行けなくなったらあのアパート群、スラムになるぞ。
ヘーベルとかすげー金を突っ込ませてるからな。 >>187
富山のコンパクトシティーが成功したって言うのは有名だがなあ。 >>226
>田舎は500坪、1000坪で持ってからね。
>30年前は2億円で売れた土地が今は3000万円が
>一杯ですよって言われても納得できないのよ。
それは戦後にもらった土地じゃないのかねえ？
先祖代々の土地なら、おとなしく農業に邁進してりゃいいんじゃないかと思うが。
地方の農家、東京のサラリーマンより優雅に暮らしてるじゃん。 >>313
>例えば外国だと都心で冷やしてあるコーラを１本買うと２５０円
>郊外の大型スーパーで山積みの６本セットを買うと４５０円とかで
>１本あたりの値段が３倍以上違う
知ってるか。
麻布十番じゃ大根１本３００円だったぜ。
うちの近所は１５０円で「高い」って思う。
米の値段も倍は違う。
肉も特売なんてないぜ。 >>336
面倒だったら、地元の町にでも寄付してしまえ。
「保育園とかデイケア施設とか、適当に使ってください」って。 都心周辺以外は見込みがない
そんなとこに手を出す方がマヌケ >>519
地方すごい勢いで増えてきたな
東京は別だが
仕事ない、人いないで税金だけ高い地方の買い手がいるかつーの >>528
青森もコンパクトシティを目指しているが、市の中心部の施設が倒産。 横須賀って放射能でもバラまいてるのかよ？
そんなに減る理由がないだろ？似たような都市は沢山ある 横須賀って放射能でもバラまいてるのかよ？
そんなに減る理由がないだろ？似たような都市は沢山ある 浦賀は本来、造船など港湾ビジネスの中心地だ。
ベッドタウンに変化したのは、それらが衰えた後のことだ。
この話はそもそもおかしい。
多摩や港北などの典型的ニュータウンの方を例示しないと話がワケワカになるがや。 >>538
浦賀は小高い丘に囲まれた港だから、風が防げ、スパイを防げるから、造船に適していた。
港湾としては小さいが東京に通うのに便利なので、造船は廃れ、住宅地になった。
でも丘の上の住宅地は、住民が若いうちは良いが、年を取ると坂が登れなくなりダメになった。 危 機 は い つ も 突 然 、 訪 れ る 。
突然の大暴落の可能性も アベノミクスの下支え「官製相場」も終焉か
AERA 2017年11月20日号
今年は米国の株価暴落「ブラックマンデー」からちょうど30年。
もう一度言う。
危機はいつも突然、訪れる。（経済ジャーナリスト・森岡英樹）
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171113-00000066-sasahi-soci
日 本 か ら 始 ま る 世 界 的 株 式 市 場 の 大 暴 落
日本から始まる株式市場の崩壊は世界中に反響するでしょう。
終いには政府にも支えることができなくなり、どん底に落ちていきます。
日本政府がアメリカ国債の25％を引き出すと世界経済が破綻しマ人トレーヤは出現します。
ＵＦＯがとてつもない数で姿を表すでしょう。
日 本 国 民 は ど う 対 処 す れ ば い い の か
抑制のない成長に基づく経済政策は終焉します。
新しい政権は民意を反映し、食糧、住宅、健康、教育、最後に防衛です。
国民の意志を裏切ることは、極端な場合、自殺や殺人にまでつながります。
民衆の指導者は職業的政治家ではない人々から見つかるのです。
世 界 平 和 の 脅 威 ア メ リ カ 、 イ ラ ン 、 イ ス ラ エ ル
イスラエルの役割は、パレスチナに許しを請うことです。
この国（日本）は、同盟国だからという理由でアメリカの行動に沈黙していますが、
（日本の有権者は）アメリカによる侵略に反対の声を上げなければなりません。
彼らが世界中に‘民主的’制度を確立したいという衝動をコントロールするのは、マ人トレーヤの任務です。
『 大 宣 言 』 の 日 に 真 実 が 明 ら か に な り ま す
マ人トレーヤが世界に向かって話をする時（『大宣言』）、初めて本当の身分を明らかにされます。
およそ25分か35分、史上初、世界的規模のテレパシーによる接触が起こります。
14歳以上の人々は心の内で聞くでしょう。日時はあらかじめメディアが時間を知らせるでしょう。
テレパシー世界演説は英国ＢＢＣが放送
https://www.youtube.com/watch?v=6cO vo6n7NOk 行政は”人の住める土地の面積を少なくする”から値段は下がらない。
固定資産税は自治体の収入源だから、自治体は土地の値段を下げない。 東京は山手通り内側の物件は値崩れしにくい。というか再開発が加速して価値も価格も上がっている。
外側でも2路線以上の乗り入れが駅近の商業地の物件は堅い。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
